Wyniki I kwartału bieżącego roku na rynku nieruchomości okazały się niższe od tych z IV kwartału roku ubiegłego. W pierwszych trzech miesiącach 2016 r. w porównaniu do poprzedniego kwartału zanotowano spadek zarówno liczby (o 8,15%), jak i wartości udzielonych kredytów (o 10,85%), co potwierdziło po raz kolejny ugruntowany na rynku mieszkaniowym w Polsce efekt sezonowości. Zgodnie z dotychczasowymi obserwacjami, każdorazowo wyniki pierwszego kwartału są najniższe w danym roku oraz niższe od wyników ostatniego kwartału roku poprzedniego. Z drugiej jednak strony I kwartał br. w porównaniu z adekwatnym okresem roku 2015 okazał się nieznacznie lepszy. Zawarto w nim bowiem ponad 2,5 tys. więcej umów kredytowych o wartości większej o 455 mln zł niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Za pozytywny należy również uznać fakt ciągłego wzrostu liczby czynnych umów kredytowych. W opisywanym okresie ich przyrost wyniósł niespełna 1%, czyli o 19,5 tys.sztuk więcej w porównaniu do ostatnich trzech miesięcy 2015 roku. W badanym kwartale zanotowano natomiast spadek średniej wartości udzielonego kredytu zarówno złotówkowego, jak i denominowanego. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego udzielonego przez banki w rodzimej walucie w okresie od stycznia do marca bieżącego roku była niższa o 5 495 zł (2,58%) od wartości zarejestrowanej w IV kw. 2015 r. i wyniosła 207 823 zł.
W I kwartale 2016 roku liczba czynnych umów kredytowych przekroczyła po raz pierwszy poziom 2 mln kredytów hipotecznych obsługiwanych przez polski sektor bankowy. Łączny stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych na koniec I kwartału 2016 r. wyniósł 374,553 mld zł i powiększył się w ujęciu nominalnym o 0,471 mld zł (czyli o 0,13%) w porównaniu do poprzednich trzech miesięcy.
W ocenie Centrum AMRON trudno oczekiwać istotnych zmian cen na rynku mieszkaniowym w roku 2016, nie ma bowiem argumentów pozwalających na prognozowanie wzrostu akcji kredytowej w obszarze finansowania zakupu mieszkań. Stopniowo wygasa również strumień środków wycofywanych z rynku kapitałowego i przeznaczanych na inwestycje mieszkaniowe. Wygaszany jest także dotychczasowy strumień finansowania inwestycji mieszkaniowych w Polsce przez naszą emigrację zarobkową.
W I kwartale br. zanotowano nieznaczny spadek popularności kredytów o okresie zapadalności do 15 lat. W porównaniu do IV kwartału ubiegłego roku, udział tego segmentu w strukturze nowych kredytów mieszkaniowych spadł o 0,83 p.p. i wyniósł 9,35%. W segmencie kredytów udzielonych na okres od 15 do 25 lat również zanotowano minimalny spadek – udział tej kategorii wyniósł 24,53%, czyli o 0,29 p.p. mniej niż w IV kw. 2015 r. W analizowanym okresie najchętniej zawierano umowy o kredyt hipoteczny o okresie zapadalności od 25 do 35 lat – segment ten stanowił 65,25% wszystkich nowo udzielonych kredytów od stycznia do marca 2016 r., czyli więcej o 1,04 p.p. w odniesieniu do poprzedniego kwartału.
Wśród badanych miast w I kw. 2016 r. jedynie w Łodzi zanotowano spadek średniej ceny transakcyjnej za 1 m2 powierzchni użytkowej mieszkania (o 65 zł/m2). W pozostałych miastach zarejestrowano niewielkie wzrosty – największe w Poznaniu, Krakowie i we Wrocławiu, odpowiednio o 138 zł/m2, 128 zł/m2 i 124 zł/m2 w porównaniu do IV kwartału 2015 roku, co stanowi wzrost kolejno o 2,5%, 2,1% i 2,2%. Tymczasem w stolicy przeciętna jednostkowa cena mieszkania wzrosła o 83 zł/m2. Niepokojący jest także dalszy wzrost udziału Warszawy w strukturze nowo udzielonych kredytów do rekordowego poziomu 40,98%. Oznacza to, że prawie co drugi kredyt na sfinansowanie inwestycji mieszkaniowej jest zaciągany w stolicy – jeśli nie w samej Warszawie, to w otaczających ją miejscowościach. Tak wysoki udział kredytobiorców z Warszawy potwierdza tezę o rosnącym udziale w rynku inwestorów mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Rentowność z najmu nadal zdecydowanie przewyższa zwroty z lokat oferowane przez instytucje finansowe. Istotny udział – 10,86% – kredytów o niskim wskaźniku LtV (poniżej 30%) w strukturze nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych świadczy również o tym, że tani kredyt jest wykorzystywany do sfinansowania remontów oraz modernizacji domów i lokali mieszkalnych nabywanych przed dekadą, w okresie tzw. boomu kredytowego.
Według prezesa ZBP Krzysztofa Pietraszkiewicza „należy wyciągnąć wnioski płynące z doświadczeń zagranicznych i krajowych dotyczących zaspokajania i finansowania potrzeb mieszkaniowych. To zawsze był i będzie w naszej strefie klimatycznej wielki wysiłek dla rodzin i systemu finansowego oraz państwa. Przy ograniczonych możliwościach rodzin, państwa i systemu finansowego oraz potrzebie minimalizowania ryzyka wystąpienia zaburzeń na tym rynku koniecznym staje się dokonanie zmian w obszarze planowania przestrzennego, otwarcia na rozwój budownictwa na wynajem oraz skojarzonego finansowania opartego na wspieranym długoterminowym oszczędzaniu i kredycie bankowym. Uzyskanie efektu synergii kilku czynników powinno zaowocować wyższym poziomem zaspokajania potrzeb przy niższych kosztach budowy, remontów i eksploatacji zasobów mieszkaniowych."
