„Domki z kart czy polityka mieszkaniowa” - pod takim hasłem przebiegały obrady dwunastej edycji Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych, którego dwudniowy program prowadził dr Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości. Wśród tematów wiodących tegorocznego wydarzenia znalazły się takie kwestie, jak kredyty walutowe, nowe przepisy regulujące funkcjonowanie banków hipotecznych, koniunktura w sektorze deweloperskim oraz kwestie związane z polityką mieszkaniową w kontekście zmiany rządu RP.

Prezes Związku Banków Polskich Krzysztof Pietraszkiewicz swe przemówienie inauguracyjne rozpoczął od przypomnienia największych osiągnięć gospodarczych minionego ćwierćwiecza, szczególnie akcentując sukcesy związane z budową nowoczesnego systemu bankowego, pozwalającego na finansowanie nieruchomości mieszkaniowych setek tysięcy Polaków, pomimo braku skutecznej i konsekwentnej polityki mieszkaniowej.

Podczas tegorocznego kongresu po raz czwarty wręczona została nagrody Kwartalnika „Finansowanie Nieruchomości – statuetka „Szklane Domy”. Laureatką wyróżnienia, przyznawanego z uwagi na wybitne zasługi dla rynku nieruchomości i finansowania nieruchomości, została prof. dr hab. Ewa Kucharska – Stasiak, zastępca dyrektora Instytutu Gospodarki Przestrzennej Uniwersytetu Łódzkiego, guru środowiska rzeczoznawców majątkowych, wykładowca wielu szkoleń zarówno dla rzeczoznawców jak i środowiska bankowego.

Ocenie stabilności sektora bankowego w kontekście rozwiązań problemu kredytów walutowych poświęcone było wystąpienie rozpoczynające część merytoryczną Kongresu, które wygłosił Andrzej Banasiak, Dyrektor Departamentu Bankowości Komercyjnej i Specjalistycznej oraz Instytucji Płatniczych Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. „Każda działalność kredytowa wiążę się z ryzykami. Nie można budować iluzji, że jest inaczej.” – stwierdził Andrzej Banasiak, odnosząc się do – jak to sam określił – lekcji, jaką dla polskiego rynku finansowego stały się kredyty denominowane w walucie obcej.

Dr hab. Prof. SGH Jacek Łaszek, Doradca Prezesa NBP, przekazując pozdrowienia od Prezesa Narodowego Banku Polskiego, pana Marka Belki, podjął się niełatwego zadania oceny rozwoju sektora nieruchomości w Polsce i przypomniał, że w ostatnich 200 latach – bo od tego czasu zdaniem Profesora mówić możemy o rynku nieruchomości z prawdziwego zdarzenia – w polityce mieszkaniowej nie sprawdziła się ani koncepcja skrajnie wolnorynkowa, ani w pełni etatystyczna, zakładająca pełne pokrycie potrzeb mieszkaniowych przez państwo. Zdaniem dr Jacka Łaszka, kryzysy mieszkaniowe wynikają ze złej polityki gospodarczej i biznesu wykorzystującego te słabości.

W debacie eksperckiej poświęconej nowym regulacjom w bankowości hipotecznej i wpływowi tych przepisów na finansowanie nieruchomości mieszkaniowych przez polskie banki, moderowanej przez prezesa mBanku Hipotecznego S.A., Piotra Cyburta, udział wzięli: Piotr Bednarski, Dyrektor ds. Regulacyjnych PwC, Lider CEE- Regulations, dr Krzysztof Puchalski, Członek Zarządu Pekao Banku Hipotecznego S.A., dr Adam Stopyra, adwokat w CMS Cameron McKenna oraz Marek Szcześniak, Wiceprezes Zarządu PKO Banku Hipotecznego S.A. W trakcie debaty dyskutowano między innymi o tym, w jaki sposób nowe przepisy wpłyną na udrożnienie emisji listów zastawnych, jaki model współpracy pomiędzy bankiem hipotecznym a bankiem uniwersalnym wydaje się najkorzystniejszy w określonych okolicznościach, a także o wyzwaniach związanych z przelewem wierzytelności z banku uniwersalnego do hipotecznego. Uczestnicy panelu byli zgodni co do tego, że współpraca pomiędzy oboma rodzajami banków powinna prowadzić do optymalizacji procesów, a nie do wzajemnego dublowania się obowiązków.

Artur Kaźmierczak, prezes firmy Mzuri Investments, przedstawił podstawowe kierunki rozwoju tego rynku, coraz bardziej atrakcyjnego dla inwestorów - nie tylko rodzimych, ale również i zagranicznych. Paradoksalnie, elementem stymulującym ten rynek może okazać się... malejące zainteresowanie zakupem mieszkania na własność przez gospodarstwa domowe. „Jeśli deweloperzy będą spotykać się z mniejszym popytem ze strony konsumentów, rynek inwestycyjny wzrośnie jeszcze silniej” – stwierdził Artur Kaźmierczak. A chętnych do inwestowania w ten segment rynku nie brakuje; w Niemczech i Holandii do największych posiadaczy lokali mieszkalnych na wynajem należą fundusze emerytalne, dysponujące setkami tysięcy mieszkań. Powód? Lokale mieszkalne stanowią aktywa o wiele mniej podatne na wahania koniunktury niż lokale użytkowe. Rosnące zapotrzebowanie na lokale na wynajem widać również po stronie najemców. Młodzi ludzie coraz częściej rezygnują z zakupu mieszkania na własność – jeden z decydujących czynników stanowi tu rosnąca mobilność społeczna.

O jakości kredytów hipotecznych w Polsce mówił dr Andrzej Topiński, Główny Ekonomista BIK S.A., który podkreślił, że wbrew alarmistycznym ocenom wyrażanym na łamach prasy, nie zaobserwowano pogorszenia spłacalności kredytów denominowanych w CHF w wyniku wzrostu kursu tej waluty – jego zdaniem ta grupa kredytobiorców okazała się niezwykle odporna na szok. Jaki udział w portfelu wszystkich mieszkaniowych kredytów hipotecznych mają kredyty zagrożone? Według danych BIK S.A. ich wartość to12 mld złotych, czyli ok. 3 procent całego portfela.

Problematyce restrukturyzacji kredytów hipotecznych poświęcona była również debata ekspercka, moderowana przez Tomasza Gryna, szefa Projektu Bankowa Platforma Nieruchomości realizowanego w ramach Centrum AMRON. W roli panelistów wystąpili: dr Andrzej Topiński – Główny Ekonomista BIK S.A., Krzysztof Balczunas – Dyrektor ds. Wierzytelności Korporacyjnych w firmie KRUK S.A., Robert Pikuła – Dyrektor Departamentu Obszaru Restrukturyzacji Kredytów i Zarządzania Aktywami Banku Zachodniego WBK oraz Tomasz Szurmak – Dyrektor Wydziału Departamentu Windykacji Raiffeisen Bank PolskaS.A. W tytule debaty nieprzypadkowo znalazło się słowo „restrukturyzacja” w miejsce „windykacji” – uczestnicy panelu byli zgodni co do tego, że proste czynności windykacyjne w większości przypadków nie są skuteczne i stanowią nadmierne obciążenie nie tylko dla dłużnika, ale również dla banku. Robert Pikuła, Dyrektor Departamentu Restrukturyzacji Kredytów i Zarządzania Aktywami w Banku Zachodnim WBK S.A. stwierdził, że reprezentowany przez niego bank przeważającą część należności odzyskuje w wyniku działań polubownych; dla porównania, klasyczna windykacja przynosi jedynie 3-4% odzyskanych środków. „Co my tak naprawdę powinniśmy odzyskiwać? Część z Was powie, że pieniądze. Ja uważam, że raczej powinniśmy odzyskać klientów.”– podkreślił Robert Pikuła wskazując równocześnie, że przy takim podejściu zmiany w przepisach dotyczących BTE czy ograniczenie prawa do wyboru komornika nie stanowią jakiegoś szczególnego problemu. Kwestie związane z obrotem wierzytelnościami hipotecznymi omówił Krzysztof Balczunas, Dyrektor ds. Wierzytelności Korporacyjnych w firmie KRUK S.A.

Drugi dzień XII Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych rozpoczęła prezentacja jubileuszowej, 25. edycji ogólnopolskiego raportu o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości (Raportu AMRON-SARFiN). Jak zmieniała się sytuacja na rynku finansowania nieruchomości w latach 2009 – 2015, czyli w okresie w którym ukazywały się kolejne edycje raportu? Szczegółowe dane przedstawił Jerzy Ptaszyński, Dyrektor Działu Badań i Analiz Centrum AMRON.

Perspektywom rynku deweloperskiego poświęcony był panel zatytułowany „Popytowa ruletka- czy to jedyny problem deweloperów?”, moderowany przez Konrada Płochockiego, Dyrektora Generalnego PZFD. W debacie udział wzięli: Kazimierz Kirejczyk – Prezes Zarządu REAS Sp. z o.o. Sp. k, Tomasz Konarski – Prezes Zarządu YIT Development sp. z o.o, prof. SGH dr hab. Jacek Łaszek – Doradca Prezesa Narodowego Banku Polskiego, Piotr Sztembartt – Dyrektor Departamentu Projektów Inwestycyjnych Getin Noble Banku S.A. oraz Iwona Załuska – Prezes Upper Finance Consulting.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych w największych metropoliach Polski osiąga dziś najwyższe wyniki w historii. Prof. Jacek Łaszek zwrócił uwagę na uelastycznienie podaży lokali – deweloperzy są w stanie dostosować ceny nieruchomości do realnych możliwości finansowych nabywcy. Jego zdaniem, na popyt wpływa zarówno środowisko niskich stóp procentowych jak również stymulacja fiskalna – niepotrzebna przy tym poziomie stóp. Iwona Załuska wskazała na istotne zagrożenie prawne zarówno dla deweloperów, jak przede wszystkim ich klientów. W przypadku obowiązkowych rachunków powierniczych, gwarancja BFG w wysokości 100 tysięcy euro odnosi się do całego rachunku, a nie do wkładów pochodzących od poszczególnych klientów – w przypadku ewentualnej upadłości banku oznaczać to może, że roszczenia klientów dewelopera mogą zostać zaspokojone jedynie w znikomej części. Optymalnym rozwiązaniem byłoby oddzielne objęcie gwarancją każdego klienta dewelopera w ramach rachunku powierniczego, co – o czym przypomniał Konrad Płochocki – było już zgłaszane podczas nowelizacji ustawy deweloperskiej, niestety bez rezultatu. Problemem jest również niemożność wycofania pieniędzy z rachunku powierniczego przez dewelopera i przeniesienia ich do innego banku w przypadku zaistnienia problemów (np. ustanowienia w banku zarządu komisarycznego przez KNF).

Czy mamy jakieś asy w rękawie? Pod tym hasłem odbyła się ostatnia sesja tegorocznego Kongresu Finansowania Nieruchomości Mieszkaniowych. Panel, poświęcony perspektywom polityki mieszkaniowej na najbliższe dwadzieścia lat moderował dziennikarz Polsat Biznes Wojciech Szeląg, a w dyskusji udział wzięli: Jerzy Bańka, Wiceprezes Związku Banków Polskich, dr Jacek Furga, Prezes Zarządu Centrum Prawa Bankowego i Informacji Sp. z o.o., Grzegorz Kiełpsz, Prezes Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Zdzisław Sokal, doradca społeczny Prezydenta RP oraz Radosław Stępień, Wiceprezes - Pierwszy Zastępca Prezesa Zarządu Banku Gospodarstwa Krajowego.

"W jaką grę gramy tymi kartami?" - trawestując tytuł debaty, moderator wskazał na brak konsekwencji w zakresie polityki mieszkaniowej w Polsce. Analizując decyzje kolejnych rządów trudno ocenić, jaki jest cel podejmowanych działań: czy chodzi o zapewnienie mieszkania jak największej liczbie Kowalskich, czy wszystkim Polakom, czy też promowanie posiadani lokali mieszkalnych na własność? Ten ostatni model wcale nie musi być najsłuszniejszy – Wojciech Szeląg przywołał przykład Niemiec, gdzie – jak sam określił - „fetysz własności nie jest tak silny jak w Polsce”, a wiele rodzin całymi latami zamieszkuje w lokalach wynajmowanych. Z opinią tą zgodził się Grzegorz Kiełpsz, twierdząc, iż zasadniczym celem polityki mieszkaniowej – której notabene w Polsce brakuje - powinna być próba zapewnienia mieszkania nie tylko tym, których stać na zakup. Zdaniem prezesa PZFD polityka mieszkaniowa powinna się składać z trzech filarów. Pierwszy z nich winny stanowić mieszkania socjalne dla osób, których nie stać ani na zakup, ani wynajem w cenach rynkowych; ta forma zapewniania potrzeb mieszkaniowych winna znaleźć się w gestii samorządów, otrzymujących wsparcie z budżetu. Drugi filar stanowiłyby czynszowe mieszkania wynajmowane po czynszach regulowanych – droższe aniżeli lokale socjalne, ale wciąż dostępne dla szerszej grupy najemców. I wreszcie ostatnia grupa – czyli mieszkania własnościowe i lokale wynajmowane po cenach rynkowych.

Zdaniem Wojciecha Szeląga dominacja modelu mieszkania na własność wynika również z pobudek politycznych. Partie ubiegające się o wyborcze zwycięstwo nadmiernie akcentują budowanie mieszkań własnościowych – z uwagi na fakt, że ten kierunek jest lepiej odbierany przez wyborców. Grzegorz Kiełpsz uważa jednak, że model wynajmu mieszkań będzie stawać się nad Wisłą coraz popularniejszy. Prezes PZFD wskazał tu na fakt, iż nabywcami tego rodzaju lokali mogą być bardzo różne podmioty. „Deweloperzy dostarczają dobro w postaci mieszkania, a odbiorcami mogą być różne grupy – od funduszy i samorządów po klientów indywidualnych.” – powiedział.

„Polska ma politykę mieszkaniową, ale jest ona zła, jest to polityka chaosu.” – zaznaczył wiceprezes Związku Banków Polskich Jerzy Bańka. Jego zdaniem, należy postawić kluczowe pytanie: czy państwo powinno angażować się w finansowanie budowania mieszkań – czy też raczej tworzyć programy służące tej polityce, w szczególności popularyzujące długoterminowe oszczędzanie. Odrębną kwestią jest oczywiście konieczność budowy lokali socjalnych dla najuboższych – Wiceprezes ZBP przypomniał, że jest to konieczne przede wszystkim po to, by zgodnie z Konstytucją rozwiązać problem bezdomności. Zastępca Prezesa BGK Radosław Stępień przypomniał, że reprezentowana przez niego placówka dysponuje instrumentami pozwalającymi na wsparcie wszelkich form mieszkalnictwa: od Funduszu Dopłat mającego wspierać budowę lokali socjalnych poprzez instrumenty dla rozwoju sektora TBS – korzystniejszego dla uboższych gospodarstw domowych niż kredyt choćby z uwagi na fakt, iż wkład w TBS nie wiąże tak bardzo z lokalem, aż po program budowy mieszkań na wynajem czy instrumenty takie jak Programy „Rodzina na Swoim” czy „Mieszkanie dla Młodych”. „Gdyby dziś zapadła decyzja, w którym kierunku idziemy, to instrumenty finansowe dla każdej z opcji są gotowe.” – zaznaczył Radosław Stępień.

Polski rynek nieruchomości czeka jeszcze inne wyzwanie – niestety, dość powszechnie bagatelizowane. Wiele budynków powstałych w epoce PRL wymaga, bądź za chwilę będzie wymagać, gruntownego remontu lub wyburzenia. Takich lokali, według różnych szacunków, może być od kilkuset tysięcy do nawet 4 milionów. Wiceprezes ZBP przypomniał, że sytuacja jest bardzo poważna; większość tych budynków przewidziano na 50 – 60 lat eksploatacji. Jeśli dodamy do tego typową dla poprzedniego ustroju niską jakość wykonania, mamy do czynienia z „tykającą bombą”.

Musimy wrócić do hasła, że kołem zamachowym gospodarki są inwestycje mieszkaniowe – uważa dr Jacek Furga. Jego zdaniem, każda złotówka wydawana na budownictwo mieszkaniowe daje 3 złote inwestycji w sektorze pozamieszkaniowym.

Przykładem, jak pogodzić ze sobą różne formy wsparcia mieszkalnictwa może być rynek niemiecki – Prezes CPBiI przypomniał, że w Niemczech istnieje kilkanaście różnych programów polityki mieszkaniowej, wśród nich na przykład możliwość księgowania jako koszty uzyskania przychodu wydatków na wynajem mieszkania.

Dwudniowe obrady podsumował dziennikarz „Gazety Wyborczej” Marek Wielgo, podkreślając znaczenie Kongresu Finansowania Nieruchomości w kreowaniu nowych rozwiązań finansowania budownictwa mieszkaniowego. Uczestnicy Kongresu z aplauzem przyjęli sugestię aby do organizacji kolejnego Kongres włączyć inne środowiska aktywne na rynku mieszkaniowym i skupiające je organizacje, aby stworzyć wydarzenie o randze „Mieszkaniowej Krynicy”. Uwzględniając doświadczenia poprzednich lat sugerował skoncentrowanie się Związku Banków Polskich w najbliższym okresie na stworzeniu w Polsce systemu kas oszczędnościowo-budowlanych, jako jednego z filarów systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego,

Kongres objęty został patronatem honorowym przez Polski Związek Firm Deweloperskich. Sponsorami kongresu były firmy: KRUK S.A., mBank Hipoteczny S.A. oraz BIK S.A.
Patronat medialny nad Kongresem sprawował Kwartalnik „Finansowanie Nieruchomości”, Miesięcznik Finansowy „BANK” oraz portal aleBank.pl

Tekst powstał na podstawie relacji autorstwa Redaktora Karola Jerzego Mórawskiego opublikowanej w portalu aleBank.pl.

Fotografie: Marzena Stokłosa